Logirus • 31.05.2021
Эксперт: при складских сделках sale&leaseback сложно прийти к ценовому компромиссу

Инвесторы закладывают в стоимость риски, которые хотят с себя снять, продавая актив

Зачастую в сделках sale&leaseback (LR: продажа недвижимости с последующей обратной арендой) сторонам сложно достигнуть компромисса по цене, рассказала «Логирусу» инвестиционный директор компании «Ориентир» Ольга Кашкарова.
По словам эксперта, как правило, в данных сделках компания-продавец готова подписать долгосрочный договор аренды, и это является важным привлекательным фактором для инвесторов. В силу того, что объект будет сдан одному арендатору, помимо срока контракта, ключевым фактором является финансовое состояние компании продавца или арендатора. Одной из причин заключения сделки высвобождение капитала и направление его на развитие, инвестирование в проекты с большей доходностью. К схеме также могут прибегнуть при неготовности в долгосрочной перспективе владеть недвижимостью на рынке и нести соответствующие риски. Они могут быть связан как с процессом владения (изменение стоимости, рост налогов, риск утраты), так и риском устаревания здания, то есть необходимостью капитальных затрат и в целом изменением технологии и несоответствием здания новым потребностям компании в логистике. Однако обычно инвесторы закладывают в цену те риски, которые компания хочет снять с себя, продавая актив. При этом в такой схеме существенную роль играет налог на прибыль или на имущество, добавила Ольга Кашкарова. В зависимости от структуры сделки налоговая составляющая может существенно влиять на финансовой результат для обеих сторон. В связи с чем и трудно прийти к компромиссу по стоимости. Однако несмотря на эти сложности, на российском рынке есть ряд примеров успешных сделок посредством данного механизма. Одна из последних – это продажа с обратной арендой интернет-ретейлером Ozon складского комплекса в Твери. Для компании сделка позволила высвободить капитал и направить на развитие основного бизнеса, а для инвестора Ozon является привлекательным арендатором. В частности, в октябре 2020 года преддверии IPO маркетплейс продал распределительный центр в Твери, но остался его арендатором до 2030 года, сообщал ранее «РБК». Покупателем стал девелопер Central Properties.