Коммерсантъ • 08.04.2021
Москва нескладно строилась

Москва нескладно строилась
Внутри МКАД возник дефицит логистических объектов

Переориентация москвичей на доставку продуктов и готовых блюд, рост доли скоропортящихся товаров в обороте ритейлеров привели к росту спроса на городские склады (urban logistic). В Москве могут появиться 500 тыс. кв. м новых площадей такого формата, но нужно в два раза больше. Интерес бизнеса уже сделал проекты выгодными для девелоперов, но развивать их непросто из-за нехватки участков. На этом фоне городскими складами могут стать некоторые торгцентры.

Объем качественной складской недвижимости в зоне городской логистики Москвы (в пределах 5 км от МКАД и внутри города) в перспективе пяти лет только за счет заявленных проектов может увеличиться на 15%, с 3,2 млн до 3,7 млн кв. м. Об этом говорится в исследовании JLL. Консультанты добавляют, что на urban logistic приходится 16% от общего складского предложения Московского региона, фиксируя нехватку мощностей. По словам директора департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константина Фомиченко, если в среднесрочной перспективе планируется сдать 300 тыс. кв. м, то для удовлетворения текущего спроса необходим 1 млн кв. м.

30 миллионов квадратных метров
достигает общий объем предложения складов в России, по данным Colliers

Коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев считает, что в общей сложности внутри МКАД сейчас 6 млн кв. м производственных помещений, которые сдаются в аренду. Директор департамента логистической недвижимости Accent Capital Антон Комаров при этом констатирует, что сейчас многие устаревшие объекты выводятся с рынка. Спрос на объекты urban logistic начал формироваться еще несколько лет назад, говорит и управляющий фондом «ПНК Девелопмент» Дмитрий Пилевин.

Гендиректор ГК «Ориентир» Андрей Постников называет главным драйвером роста urban logistic переход москвичей на доставку продуктов питания и готовой еды.
Это обуславливает потребность в dark kitchen (фабрика-кухня) и dark store (магазин, работающий только на доставку). Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев говорит о росте спроса и со стороны продуктовых ритейлеров, в обороте которых растет доля скоропортящихся товаров: сетям нужны холодильные склады в городе. В числе других источников спроса господин Фадеев выделяет сегмент e-commerce, фулфилмент-операторов и игроков фармрынка.

Но девелоперы отмечают и факторы, сдерживающие развитие формата. Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков замечает, что высокие затраты на строительство объектов внутри города пока не поддерживаются ставками аренды, которые готовы платить арендаторы. Но Владислав Фадеев считает, что сейчас ситуация меняется: за полтора года средняя стоимость аренды городских складов выросла с 4–6 тыс. руб. до 5–7 тыс. руб. за 1 кв. м. Склады в Подмосковье, по данным JLL, действительно уже заметно дешевле — 3,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В 2021 году девелоперы построят максимальный объем логистических комплексов
Дополнительным фактором, подстегивающим девелоперов размещать на своих участках объекты urban logistic, господин Фадеев называет изменения порядка смены вида разрешенного использования. «Создание рабочих мест за счет таких проектов предполагает получение льгот от мэрии для согласования жилищного строительства»,— объясняет он.

Одновременно девелоперы вынуждены искать более выгодные форматы. Очевидным решением Дмитрий Пилевин считает многоэтажные складские решения. Антон Комаров добавляет, что обычно такие комплексы предполагают транспортный доступ на каждый этаж.
Впрочем, партнер Cushman & Wakefield Егор Дорофеев обращает внимание на то, что спрос на urban logistic удовлетворяется не только за счет профильных объектов, под склады сегодня часто задействуется часть площадей торгцентров: перепрофилируются крытые парковки, зоны погрузки и т. д. Этот тренд отмечает и региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers Виктор Афанасенко. По его словам, о перепрофилировании объектов под склады «последней мили» сейчас раздумывают некоторые собственники торгцентров и объектов big box (одноэтажный гипермаркет).

Спрос на логистическую недвижимость по России растет
Но urban logistic не единственный сегмент, в котором отмечается дефицит. Заместитель гендиректора УК MLP Глеб Белавин считает, что далек от насыщения и рынок складской недвижимости в радиусе 15–50 км от МКАД. Он связывает это с активным развитием федеральных ритейлеров. «Многие компании строят свою логистическую инфраструктуру в Московском регионе для покрытия потребностей по всей географии своего присутствия. Для ритейлеров такие объекты выполняют роль центрального распределительного хаба»,— заключает Захар Вальков.